Q. 건물주인 김씨는 임차인과의 사이에 30년의 임대차 기간을 내용으로 하는 임대계약을 체결하였다. 그러면서 ‘만일 30년의 임대차기간 종료 전에 임차인이 해약을 요구할 경우에는 건물주인 임대인은 일시금으로 임대료를 반환하지 아니하여도 된다’는 취지의 특약을 추가하였다. 위 특약은 유효할까.

A. 임대차 계약내용은 사적자치의 원칙상 당사자 간의 합의에 의하여 얼마든지 정할 수 있다. 임대차 계약기간을 어떻게 할 것인지도 그래서 당사자 간의 약정에 따른다. 그런데 민법 제651조 제1항에 의하면 ‘임대차의 존속기간을 20년으로 제한하고 있고, 당사자 간의 약정기간이 20년을 넘을 때에는 20년으로 단축한다’고 규정하고 있다.

대법원의 입장에 따르면, 임대차의 존속기간을 20년으로 제한하고 있는 이유는 너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓으면 임차물의 관리가 소홀해지고 임차물의 개량이 잘 이루어지지 않을 수 있기 때문인 것으로 본다. 그럼으로써 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데 그 취지가 있다는 것이다. (대법원 2009다40783) 위 규정은 개인의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 없는 강행규정에 속한다.
 
그러므로 사안과 같은 특약상의 30년은 20년으로 단축되는 것으로 보게 된다. 이에 따라 위 특약은 ‘20년이 만료되어 임차인이 해약을 요구할 경우에는 임대인은 임차보증금을 일시금으로 반환해 주지 않아도 되는 것’으로 해석되어 버린다.
 
문제는 임차인이 임차보증금을 일시로 반환받기 위해서는 20년까지로 임차기간을 한정할 수 없게 된다는 점이다. 이는 앞서 본 민법 제651조 제1항의 규정 취지에 반한다. 결국, 위 특약대로 한다면 20년이 넘는 임차기간을 무효로 주장할 수 없게 되는 것이므로 위 특약은 무효로 보아야 한다. 김씨는 20년의 임차기간이 만료되면 임차보증금을 모두 반환해 주어야 할 것이다. /최수영 대표변호사(법률사무소 ‘현산’)