김씨는 1년 동안만 아파트를 임차하여 살고 싶은데 주위사람들은「주택임대차보호법」이 임대차기간을 2년 미만으로 약정하더라도 2년 동안은 살아야 한다고 한다. 과연 그럴까.

임대차기간에 관하여「주택임대차보호법」제4조 제1항은 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제10조에 의하면 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”라고 규정하고 있다.

이에 따르면 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이된다. 즉 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수는 없다.

따라서 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수도 있는 것이다.

김씨가 집주인과 합의하여 주택임대차의 기간을 2년 미만의 기간 즉, 1년으로 정하여 임대차계약을 체결한 경우, 김씨는 그 약정기일에 임대차가 종료하였음을 주장하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다.

반면에 김씨가 주택임대차 계약기간을 1년으로 정하여 계약을 체결하고서도 2년간 거주하겠다고 주장할 경우에는 임대인이 2년 미만의 약정기간 즉, 1년의 기간이 만료되었음을 주장하여 김씨에게 임차주택의 명도를 청구할 수는 없다.

김씨는 사정에 따라 2년 미만으로 정한 약정기간을 주장하거나 또는「주택임대차보호법」이 보호하고 있는 최소한의 주거안정기간인 2년의 기간 중 어느 하나를 선택하여 주장할 수 있는 것이다. /최수영 대표변호사(법률사무소 ‘은율')