김씨는 최모씨 소유의 모텔을 매수하려고 했으나 거절당하자 자신의 중학교 동기이자 최모씨의 친구인 이씨에게 위 모텔을 매수할 수 있도록 도와달라고 요청했다. 공인중개사 자격이 없는 이씨는 김씨와 최모씨 사이의 거래대금 10억원에 매매계약을 성사시켰다. 그리고 이씨는 김씨로부터 그 중개수수료로 1,000만원을 지급받았는데, 이제와서 김씨는 공인중개사 자격이 없는 이씨에게 지급한 위 금원은 부당이득이므로 이를 다시 돌려달라고 요구하고 있다. 이씨는 위 금원을 돌려주어야 할까.

부동산중개업법상 ‘중개를 업으로 한다’는 것은 영업으로 중개를 하는 것을 말한다. 이 경우 중개를 영업으로 했는지는 중개 행위의 목적이나 규모, 횟수, 기간 등 여러 사정에 비춰 사회통념에 따라 판단해야 한다. 만일 반복·계속해 중개행위를 한 것은 물론 단 한 번의 행위라 하더라도 계속할 의사로 중개행위를 했다면 업으로 한 것에 해당할 것이고 우연한 기회에 거래를 중개하고 수수료를 받은 것이라면 업으로 한 것이라고 볼 수는 없다(대판 2006도342 판결 등).

공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업으로서 부동산매매계약을 중개하며 매매당사자와 사이에 체결한 중개수수료 지급 약정 역시 중개를 업으로 하는 한, ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률’위반으로 무효라고 본다(대판 2008다75119 판결)

사안의 경우 친구인 김씨의 부탁으로 한차례 부동산 거래를 중개한 것을 두고 이씨가 중개를 업으로 한 것으로 평가할 수는 없다. 이처럼 공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 '중개를 업으로 한' 것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니다.

다만 그 중개수수료의 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 그 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있을 뿐이다.

10억이 매매계약을 성사시킨 후 그 수수료로 1,000만원을 지급받는 것이 부당히 과다하다고 볼 수는 없으므로 이씨는 위 금원을 반환해 주지 않아도 된다.