김씨가 임차하여 거주하고 있는 건물 4층은 등기부등본상에는 4개의 전유 부분(401호부터 404호)으로 되어 있는데, 위 건물 소유주인 이씨는 이를 불법으로 구조를 변경하여 10개의 원룸으로 만든 다음 401호부터 410호로 호수를 부여했다. 410호를 임차한 김씨는 위 건물이 경매에 들어가자 소액임차인으로 권리신고를 하고 최우선변제권을 주장하며 배당을 요구하였는데, 후순위 근저당권자 박씨는 김씨의 전입신고는 부동산등기부와 달리 되어 있어 주택임대차보호법상 그 효력이 없다며 배당이의의 소를 제기하였다. 위 박씨의 주장은 타당한가.

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 그러므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다.

제3자는 주택의 표시에 관한 사항과 주택에 관한 권리관계에 관한 사항을 통상 등기부에 의존하여 파악한다. 임대차 공시방법으로서의 주민등록이 유효한 공시방법이 되기 위하여는 원칙적으로 주민등록이 등기부상의 주택의 현황과 일치하여야 한다. 공동주택의 경우에는 명칭과 동ㆍ호수를 특정하여 기재하여야 한다.

사안의 경우, 김씨가 등기부 기재에는 없는 410호로 전입신고를 해 주민등록을 마쳤으므로, 부동산 등기부를 기초로 하여 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 김씨의 주민등록만으로는 과연 위 건물의 전유부분 중 어느 부분에 주소를 가진 사람인지를 알 수 없다고 보아야 한다. 따라서 김씨의 주민등록은 주택임대차보호법상 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다. 박씨의 주장은 타당하다.

한편 판례에 의하면, 임대차계약 체결 당시 점포 및 사무실로 사용되던 건물이 주거용 건물로 적법하게 용도변경된 경우에 비로소 법의 보호대상이 된다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결).