김씨는 1동의 집합건물인 빌라를 신축하여 분양을 하게 되었다. 분양 당시에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 시행되기 전이었으므로 수분양자들에게 각 해당 전유부분과 토지 중 일부 공유지분에 관한 지분소유권만을 이전하여 주었다.

그리고 김씨 자신의 몫인 나머지 공유지분은 장차 건물을 증축하거나 김씨 자신의 건물부지로 사용할 목적으로 남겨 두었다. 다만 김씨의 위 보유 지분에 관하여 수분양자들이 집합건물의 용도에 따라 무상으로 사용할 권한을 부여해 주었다. 이후 김씨의 위 보유지분이 경매에 부쳐지게 되었다.

위 경매에서 김씨의 위 공유지분을 낙찰받은 최씨는 위 집합건물이 철거될 때까지 자신의 공유지분권에 의한 위 대지의 사용은 전혀 이루어지지 못하게 되었다고 하면서 자신은 그러한 사실을 알지 못하였다는 이유로 위 수분양자들을 포함한 현재의 구분소유자들을 상대로 지료 상당의 부당이득을 청구하였다. 최씨의 청구는 타당할까.

1동의 건물의 구분소유자들이 당초 그 건물을 본양받을 당시의 대지 공유지분 비율대로 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 그 구분소유자들은 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대한 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 적법한 권원이 있다. 그러므로 그 구분소유자들 상호간에는 대지 공유지분 비율의 차이를 이유로 부당이득반환을 구할 수 없다.

건물의 구분소유자 아닌 자가 경매절차 등에서 그 대지의 공유지분만을 취득하게 되어 대지에 대한 공유지분은 있으나 대지를 전혀 사용·수익하지 못하고 있는 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 대지 공유지분권에 기한 부당이득반환청구를 할 수 있다. 그러므로 사안의 경우, 최씨는 공유지분은 있으나 대지를 전혀 사용·수익하지 못하고 있는 후자의 경우에 해당하므로 대지 공유지분권에 기한 부당이득반환청구를 할 수 있다고 볼 것이다.

한편, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그리고 공유물의 사용·수익·관리에 관한 공유자 간의 특약은 그 특정승계인(가령, 매매에 의한 매수인)에 대하여도 승계된다. 그러나 공유물에 관한 특약이 지분권자로서의 사용·수익권을 사실상 포기하는 등으로 공유지분권의 본질적 부분을 침해하는 경우에는 특정승계인이 그러한 사실을 알고도 공유지분권을 취득하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 특정승계인에게 당연히 승계된다고 볼 수 없다(대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다54294 판결)

사안의 경우, 김씨가 자신의 보유 지분에 관하여 수분양자들이 집합건물의 용도에 따라 무상으로 사용할 권한을 줌으로써 그 결과 최씨가 대지를 전혀 사용·수익하지 못하고 있는 경우는 공유지분권의 본질적 부분을 침해하는 경우에 해당하고, 이러한 사실을 전혀 모른 상황에서 낙찰을 받은 것으로 보아 최씨의 위 부당이득청구는 받아들여질 것이다.