A회사는 건물신축공사 대금 일부를 지급받지 못하자 건물을 점유하면서 유치권을 행사해 왔다. 그 후 위 건물 1, 2의 상가 31채에 관하여 저당권설정등기를 마친 후 이에 대하여 임의경매를 신청하였고, 유치권을 신고하였다. 김씨는 위 경매절차에서 위 상가 31채 중 201호를 매수하여 그 소유권이전등기를 마친 다음. A회사의 유치권을 무시하고 최씨에게 임대하여 주었고, 최씨는 현재 위 202호에서 영업중에 있다. A회사는 최씨가 A회사의 유치권을 무시하고 임의대로 세를 준 것은 유치권을 침해한 것으로 A회사의 유치권은 소멸하지 않았다고 주장하고 있다. A회사의 주장은 타당한가.

물건에 대한 점유는 사회관념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것이다. 여기서 말하는 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니라 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 2012. 1. 27. 선고 2011다74949 판결). 예를 들면 아파트 분양과 관련한 징수금 채권 등을 담보하기 위하여 아파트 출입문을 잠그고 그 열쇠를 보관하는 한편 자신이 유치권을 행사하고 있다는 내용의 경고문을 아파트 출입문에 게시한 경우, 타인의 지배를 배제하고 사회 관념상 위 아파트를 사실상 지배하여 그 점유를 취득한 것이 된다.

민법 제204조 제1항은 “점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.”고 규정하고 있다. 여기서 ‘점유자가 점유의 침탈을 당한 때’라 함은 점유자가 그 의사에 의하지 아니하고 사실적 지배를 빼앗긴 경우를 말한다. 이 경우 점유의 침탈을 당한 날로부터 1년 이내에 점유의 회수청구권을 행사하여야 하므로 그 기간내에 통상 점유회수의 소를 제기하여야 한다.

유치권은 가령 공사대금채권의 변제를 받을 때까지 그 건물을 유치할 수 있는 권리를 말한다. 사안의 경우가 전형적인 경우인데, 유치 즉 점유를 상실하게 되면 유치권도 소멸한다. 최씨가 A회사의 의사를 무시하고 상가 202호를 임의대로 세를 준 것은 A회사가 위 202호에 대한 사실적 지배를 빼앗긴 경우에 해당한다.

이 경우 A회사는 최씨를 상대로 점유회수의 소를 제기하여 승소판결을 받아 점유를 회복하면 점유를 상실하지 않았던 것으로 되어 유치권이 되살아나지만, 위와 같은 방법으로 점유를 회복하기 전에는 유치권이 되살아나는 것은 아니다(대법원 2004. 2. 27. 선고 3003다46215 판결). 따라서 A주장은 타당하지 않다.