김씨의 연대보증인으로서 최씨는 김씨의 채무를 대신 변제하였다. 한편 김씨의 소유인 아파트에는 세입자 이씨가 세들어 살고 있었다. 이씨는 임차보증금 외에 월세를 매달 김씨에게 지급하여 왔다. 김씨의 채무를 대신 변제한 최씨는 김씨의 소유인 아파트에 세들어 사는 세입자 이씨가 김씨에게 지급하여야 할 차임에 대하여 김씨로부터 양도를 받았다.

임차보증금은 양도대상에서 제외되었다. 세입자 이씨는 자신이 김씨에게 매달 지급하여야 하는 차임채권이 최씨에게 양도된 다음달부터 그 차임을 연체하기 시작하여 임대차계약이 종료되기 전까지 그 연체가 계속되고 있다. 김씨는 이씨와의 임대차계약이 종료되어 임차보증금을 이씨에게 반환하여 줄 때, 그동안 이씨가 최씨에게 지급하지 않았던 연체차임을 제외하고 반환할 생각을 가지고 있다. 김씨의 생각은 타당한가.

세입자가 임대차보증금을 지급하고 임대차보증금 외에 별도로 차임을 지급하는 형식의 임대차계약을 체결하는 경우도 적지 않다. 부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보한다.

대법원은, 임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 사안에서, 그 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 이를 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다고 판시하고 있다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결).

또한 위 판결에서는 임차인이 다른 사람에게 임대차보증금 반환채권을 양도하고, 임대인에게 양도통지를 하였어도 임차인이 임대차목적물을 인도하기 전까지는 임대인이 위 소송비용을 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다고 하였다.

그런데 사안의 경우, 임대인인 김씨는 최씨에게 이미 차임채권을 양도하여 더 이상 차임채권을 가지고 있지 아니한 경우이므로 이씨에게 임대차보증금에서 위 차임채권을 공제할 수 있는 권한이 없다. 김씨의 생각은 그래서 타당하지 않다. 최씨가 이씨에게 별도로 청구할 수 밖에 없다.