김씨는 A소유의 주택을 보증금 8,000만원로 정하여 임차한 후, 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 위 임대차기간 만료 후 김씨는 A를 상대로 위 보증금 8,000만원의 반환을 구하는 소를 제기하여 승소확정판결을 받은 다음, 위 확정판결에 기하여 강제경매를 신청하였다.

위 경매절차에서 집행관이 작성한 부동산현황조사보고서에는 김씨가 위와 같이 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 기재되어 있고 김씨의 주민등록표등본이 첨부되어 있으며, 경매법원이 작성하여 비치한 매각물건명세서에도 동일한 내용이 기재되었다. 그런데 김씨는 배당요구의 종기일까지 배당요구를 하지는 않았다. 경매법원에서는 김씨가 배당요구를 하지 않았으므로 우선배당을 해주지 않았다. 경매법원의 조치가 타당한가.

경매법원에서 배당을 받기 위해서는 배당요구종기일까지 배당을 요구하여야 한다. 문제는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청한 경우에도 별도로 배당요구를 해야 하는지 여부이다.

판례에 의하면, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결).

이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인인 김씨는 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 할 것이다. 그러므로 경매법원의 조치는 정당하지 않다.