A아파트는 2013.8.25.까지 지하 2층부터 지상 12층까지 각 층의 기둥,주벽 및 천장 슬래브 공사가 이루어졌다. 그리하여 2013.8.25.경에는 1동의 건물 내부의 각 전유부분이 구조상·이용상의 독립성을 갖추었다. 한편 그보다 앞서 2012.5.15.경부터 B시행사는 A아파트를 신축하면서 그 내부의 구분건물 각각에 대하여 분양계약을 체결하였다. 그 후 B시행사는 A아파트가 자리잡고 있는 토지에 관하여 신탁회사과의 사이에 부동산담보신탁계약을 체결하고 2013. 9. 4.경 신탁등기를 마쳤다. 아파트계약자들은 구분소유자의 대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으므로 B시행사가 대지사용권에 제공되는 토지만을 분리하여 신탁을 한 것은 그 효력이 없다고 주장하고 있다. 그 주장은 타당한가.

1동의 건물 중 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물부분, 즉 전유부분을 목적으로 하는 소유권을 구분소유권이라고 한다. 그리고 이와 같이 1동의 건물에 대하여 구분소유권이 성립하는 경우, 그 1동의 건물을 집합건물이라고 하고 1동의 건물 중 구분된 건물부분을 구분건물이라고 한다.

1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 한다. 그리고 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 족하다. 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다. 사안의 경우, 그러므로 2013. 9. 4. 신탁등기가 마쳐질 당시에는 A아파트의 전유부분에 관하여 이미 구분소유권이 성립하였다고 하겠다.

집합건물법은 제20조에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정하고 있다. 그 취지는 집합건물의전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권이 없는 구분소유권의발생을 방지하고자 함에 있다. 신탁등기가 마쳐진 2003.9.4.경 A아파트의 각각의 전유부분에 관하여 이미 구분소유권이 성립한 이상, 아파트가 자리잡고 있는 토지만을 대상으로 한 부동산담보신탁계약은 집합건물법 제20조에 위배되어 무효라고 하겠다. 아파트계약자들의 주장은 타당하다.