김씨는 그 소유 토지를 이씨에게 3억원에 매도하였다. 김씨는 이씨로부터 계약금 및 중도금으로 2억원을 받고 잔금은 소유권이전에 필요한 서류와 상환으로 지급하기로 하였다. 이씨는 잔금 지급일 전에 다시 위 토지를 박씨에게 3억 5천만원에 전매하면서, 이씨가 계약을 제대로 이행하지 않을 때에는 박씨에게 위약배상금으로 5천만원을 주기로 약정하였다. 한편 이씨가 박씨와 전매계약을 체결할 당시에 김씨는 이씨로부터 잔금을 받으면 박씨에게 직접 소유권이전등기를 해 주겠다는 확인서를 이씨에게 교부해 주었다. 그 후 김씨는 그 소유토지를 최씨에게 4억원에 이중으로 매도하고 그 소유권이전등기를 해 주었다. 이 경우 이씨는 김씨에게 얼마의 손해를 청구할 수 있을까.

민법 제393조에 의하면, 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 하고, 특별한 사정으로 인한 손해(특별손해)는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다. 통상손해란 채무불이행이 있으면 일반적으로 발생하는 손해이다. 예컨대 임차인이 임차물을 멸실한 때에는 그 임차물의 시가, 이중매매로 인하여 더 이상 이행이 불가능할 경우에는 이행이 불가능한 당시의 물건의 시가에서 매매대금을 공제한 금액이 된다. 특별손해란 예컨대 매도인의 이행불능으로 매수인이 전매를 하지 못해 입은 전매차익, 다른 목적물을 사용하는데 지출한 돈이다. 요컨대 매수인의 사정에만 기초하는 특별한 손해이다.

사안의 경우, 이행불능을 이유로 이씨는 김씨와의 매매계약을 해제할 수 있다. 이 경우 이미 지급한 계약금 및 중도금의 반환을 지급받게 되고 이와는 별도로 손해의 배상을 청구할 수 있다. 매수인인 이씨가 박씨에게 다시 매도하는 이른바 전매는 특별한 사정에 해당한다. 매도인인 김씨가 전매한다는 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에만 매수인인 이씨는 특별손해로서 전매차익에 해당하는 금 5천만원을 김씨에게 손해배상으로서 청구할 수 있다. 그리고 전매라는 사정은 채무의 이행기 즉 이씨가 김씨에게 지급해야 할 잔금의 이행기를 기준으로 그 시점까지 알고 있거나 알 수 있었으면 된다.

김씨는 이씨가 잔금지급일 전에 박씨와의 사이에 전매계약을 체결할 당시에 확인서를 교부해 주었으므로 전매한 사실을 알았다고 할 수 있다. 그리고 위약배상금으로 5천만원이 약정된 사실 역시 예견가능하다고 볼 수도 있다. 따라서 이씨는 김씨에게 전매차익 5천만원과 위약배상금 5천만원 도합 금 1억원을 손해배상액으로서 청구할 수 있다.